Artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário (RT), v. 67, jul-dez/2009, p. 101-151.

Trata da divisão de gleba urbana sob regime de condomínio por unidades autônomas, de acordo com as normas gerais de direito urbanístico estabelecidas na Constituição da República de 1988.

A partir da metade do século XX, começa a surgir a figura apelidada de loteamento fechado, como forma de suprir na prática a deficiência de serviços públicos essenciais, tais como limpeza, conservação e segurança. Essa prática veio a ser convalidada por legislação de alguns municípios, sob forma de concessão de direito de uso das vias de circulação e áreas livres; os serviços de limpeza, conservação e vigilância são administrados e custeados por uma associação dos moradores ou sociedade assemelhada.

Muito embora os municípios tenham competência para conceder o uso dessas áreas, o certo é que o “fechamento” é figura anômala, juridicamente e socialmente precária, que não supre de forma plena e satisfatória essa espécie de demanda social e, ainda, contribui para o aumento da desordem urbana e sobrecarrega o Judiciário com demandas relacionadas à cobrança de taxa de manutenção, como demonstra a farta jurisprudência sobre a matéria.

A figura jurídica adequada para instituição dessa espécie de propriedade é a propriedade condominial por unidades autônomas, regulada pelos arts. 3º do Decreto-lei nº 271/1967, 8º, “a”, da Lei nº 4.591/1964 e 1.331 a 1.358 do Código Civil. A vigência desses dispositivos e sua aplicação aos condomínios de lotes são confirmadas pelas disposições constitucionais relativas à política urbana. A esse propósito, a I Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça Federal, aprovou o Enunciado nº 89, cujo teor é o seguinte: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”

A divisão de gleba sob forma condominial confere segurança às relações jurídicas oriundas dessa espécie de empreendimento e afasta o risco de disseminação de ocupações irregulares e das frequentes intervenções estatais para regularização fundiária, que a prática demonstra serem absolutamente infrutíferas e de elevado custo para a toda a sociedade.

A Lei nº 6.766/1979 não derrogou o art. 3º do Decreto-lei nº 271/1967, pois trata de matéria diversa – cuida de divisão de gleba mediante desmembramento e loteamento e não de divisão sob regime de condomínio especial, por unidades autônomas – e não é incompatível com o regime do art. 3º do Decreto-lei nº 271/1967. Além disso, também não deu novo tratamento à divisão da gleba urbana sob regime condominial, de modo que permanecem em vigor ambas essas normas e coexistem em harmonia dentro do sistema, tal como dispõe o art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil.

O art. 3º do Decreto-lei nº 271/1967 foi recepcionado pela Constituição de 1988, pois alinhado aos princípios fundamentais definidos nos seus arts. 6º, 7º e 182, relacionados ao suprimento satisfatório das necessidades vitais dos trabalhadores urbanos e suas famílias, com prioridade para a sadia qualidade de vida, a segurança e os serviços básicos do ambiente urbano.

O condomínio por unidades imobiliárias autônomas caracteriza-se pela coexistência de partes de propriedade exclusiva de cada condômino e partes de propriedade comum de todos os condôminos. A propriedade condominial por unidades autônomas é aplicável tanto para edifícios de apartamentos superpostos em vários pavimentos como para conjuntos de casas integrantes ou para lotes resultantes da divisão de uma gleba, não só pela sua própria natureza jurídica, como, também, por não existir nenhuma norma legal proibitiva dessa espécie de divisão de glebas de terreno urbano.

Essa espécie de condomínio se caracteriza pela divisão de uma gleba de terra em porções de terreno autônomas (lotes), individualizadas e demarcadas, atribuídas à propriedade individual dos respectivos adquirentes, existindo ainda partes da gleba que pertencem em comum a todos os titulares dos lotes, e essas partes são as vias internas de circulação e outras coisas que, por sua natureza, destinam-se ao uso comum.

Os empreendimentos de condomínios de lotes submetem-se aos requisitos estabelecidos pela Lei nº 4.591/1964 para as incorporações imobiliárias em geral, com as necessárias adaptações aos aspectos materiais do empreendimento. Assim, enquanto na incorporação imobiliária de edifícios ou de conjuntos de casas a Lei no 4.591/1964 impõe ao incorporador a obrigação de construir a infra-estrutura e a totalidade dos apartamentos ou casas (arts. 28 e 44), mas para realização de condomínio de lotes o Decreto-lei no 271/1967 exige do empreendedor tão-só a execução das obras de infra-estrutura.

A par dessa legislação federal, a regulamentação da implantação dessa espécie de condomínio compete aos municípios, em razão da competência que lhes confere a Constituição em matéria urbanística e, particularmente, no art. 30, VIII, que o autoriza a adotar quaisquer dos regimes jurídicos da propriedade regulados pela lei federal, seja o do loteamento ou o condominial, para “ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.”

Exemplos de regulamentações municipais sobre condomínios de lotes são a Lei Complementar nº 434/1999, do município de Porto Alegre, RS, a Lei nº 8/2006, de Paço do Lumiar, MA, e a Lei nº 2.705/1970, de Niterói, RJ, que regulamentam o fracionamento do solo urbano sob regime condominial.

A implantação de condomínios de lotes depende, obviamente do atendimento das demandas relacionadas às normas de natureza urbanística, ambiental e de ordenação da cidade, de modo a harmonizá-los com as estruturas internas do bairro e cidade, sempre à luz da adequada ponderação dos princípios jurídico-constitucionais relacionados à situação específica, como o da liberdade de locomoção, o da segurança pública, o da preservação ambiental, entre outros.

O Projeto de Lei da Câmara nº 3.057/2000 preconiza a fixação de parâmetros gerais que atendam a esses princípios, propondo seja esse condomínio denominado condomínio urbanístico.

A denominação adequada é condomínio de lotes urbanos, e não condomínio urbanístico.

Em primeiro lugar, porque o vocábulo lote, significa porção, quinhão em que é dividido um todo, isto é, designa uma parte de qualquer coisa, inclusive a parte privativa (lote) de uma gleba de terra sob regime condominial. E assim é, também, porque a palavra lote não é de uso privativo do regime jurídico de divisão de glebas pelo regime da Lei no 6.766/1979, mas também aplicável para denominação dos quinhões de terra integrantes de um condomínio por unidades autônomas. Em segundo lugar, porque o vocábulo urbanístico designa o que é referente a urbanismo, ou seja, o saber e a técnica da organização e da racionalização dos espaços urbanos, sendo inadequada para designar imóveis urbanos, como são os lotes de terreno situados na zona urbana. Em terceiro lugar, ainda que se admita que o redator do Projeto quisesse atribuir ao condomínio de lotes a denominação condomínio urbano, ainda assim estaria equivocado, porque emprega-se a expressão condomínio urbano em oposição a condomínio rural, para distinguir o condomínio que se localiza na cidade daquele situado no campo; fica claro, portanto, que condomínio urbano é aquele que abrange (i) condomínio de apartamentos, (ii) condomínio de casas e (iii) condomínio de lotes, quando situados na zona urbana. Em suma, uma gleba urbana dividida sob regime condominial por unidades autônomas qualifica-se juridicamente como condomínio de lotes de terreno urbano, e não como condomínio urbanístico.